부동산 임대소득 절세 방법 종류 및 방법과 대상

안녕하세요. 잠실입니다. 

곧 두달후면 22년 종합소득세 신고기한이 다가옵니다.

오늘은 부동산 임대소득에 대한 모든것을 정리해 보고, 절세 방법을 찾아보도록 하겠습니다.

주택임대소득 해당여부

주택 임대소득은 전세와 월세 모두 해당합니다. 

당해년도에 발생한 소득은 다음 해 5월 1일부터 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다. 

 

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는

종합과세와 분리과세(세율 14%)를 선택하여 신고할 수 있습니다. 

주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산만이 가능하며, 

분리하여 소득신고를 할 수 없습니다. 

 

주택임대소득 과세대상 판단여부

1. 보유 주택수별 과세대상 
   • 1주택 : 1주택만 보유하고 있는 경우, 임대소득은 비과세 합니다.
     하지만 예외적으로 국내에 소재한 주택이 기준시가가 9억원 이상 초과하면 과세합니다. 
     또한, 국외 주택의 월세수입은 1주택이라 할지라도 소득세 과세대상이 되므로 주의해야 합니다.
     1주택만 보유한 경우에는 보증금에 대해서도 여전히 비과세를 받을 수 있습니다. 
   • 2주택 : 2주택 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다만, 보증금에 대해서는 과세하지 않습니다. 
   • 3주택 : 3주택 이상 보유자의 월세 수입은 모두 과세대상입니다. 또한 보증금에 대해서도 합계가 3억원이 초과하는 경우에 과세합니다. 보증금 3억원이 넘지 않는 경우, 그에 대해서는 과세하지 않습니다. 
2. 임대 유형별 과세대상 
   • 월세 : 기준시가가 9억원이 초과하는 국내소재 1주택 보유자 및 국외소재 1주택 보유자와 2주택 이상 보유자는 모두 과세대상으로 판단합니다. 
   • 보증금 : 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상의 보유자는 모두 과세대상 입니다. 
   • 예외
     - 주택수 합산시 부부합산하며, 수입금액은 소유자별로 각각 계산합니다. 
     - 기준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택이라 할지라도 모두 과세 입니다. 
     - 소형주택 (전용면적 40제곱 이하, 기준시가 2억원 이하) 의 경우 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다. 
       그러나, 소형주택의 임대수입은 과세대상에 해당하는 점을 유의하세요. 

주택임대사업의 세무서 사업자등록 의무화

주택임대사업자는 2019년부터 무조건 소득세법에 의한 사업자등록을 해야합니다. 미등록 했을 경우, 미등록한 기간의 주택임대수입금액의 2/1000에 해당하는 가산세가 부과됩니다. 가산세는 아직 작은편이지만, 모의 계산을 통해 가산세 여부를 지속적으로 확인해봐야 합니다. 

 

임대사업자 등록에 따른 세금 혜택

미등록 가산세가 아주 작기 때문에, 임대사업자를 신청하지 않으신 분들도 많습니다. 

임대 사업자등록 시 다양한 세금 혜택이 있으므로, 개인별로 절세 방법을 확인해 봐야겠습니다. 

임대사업자등록을 모두하고 일정 요건을 충족하는 경우, 분리과세 필요 경비와 기본 공제에 혜택이 있습니다. 

• 필요경비율 : 미등록 50%, 임대등록 60%
• 기본공제 : 미등록 2백만원, 임대등록 4백만원
• 소득세 세액감면 : 임대 등록 시 감면 대상 소득세의 30% 및 장기 일반민간임대주택은 75% 감면

그러나, 감면 혜택을 받은 후 의무 임대기간을 충족하지 못한 경우 추징할 수 있습니다. 

 

임대사업자 등록 VS 미등록 분리과세 세액 비교

임대사업자를 등록하였을 경우, 하지 않았을 경우 세액을 모의 계산해 보겠습니다. 

[단위:만원]

구분	임대사업자 등록		미등록
	장기 (8년이상)	단기(4년이상)
수입금액	2,000	2,000	2,000
필요경비	- 1,200 (60%)	- 1,200 (60%)	- 1,000 (50%)
기본공제	- 400	- 400	- 200
과세표준	400	400	800
세율	14%	14%	14%
산출세액	56	56	112
감면세액	- 42 (75%)	-16.8 (30%)	0
결정세액	14	39.2	112

장기 임대사업자 등록과 미등록의 감면 세액이 100만원 이상 차이가 나는 것을 볼 수 있습니다. 

요건이 충족되는 경우 임대 사업자 등록을 수행하는 것이 절세에 도움이 되겠습니다. 

 

임대사업자 등록의 단점

절세에 많은 도움이 되는 임대사업자 등록이 꼭 좋다고 할 수는 없습니다. 

장기 임대사업자는 무려 8년동안 거래가 묶여있어야 합니다. 

부동산을 강제로 장기 보유해야 하기 때문에, 절세효과와 매매시기를 미리 고민하여 등록을 결정해야 하겠습니다. 

약속한 기간을 지키지 못할 경우 세금이 모두 추징되기 때문입니다.